حددت وزارة الإسكان السعودية عبر برنامج "إيجار" الإلكتروني طبيعة التعاقد مع المستأجرين من خلال التعامل بصيغة عقد الإيجار الموحد والذي ساهم بفعالية في تسهيل وإثبات التعاملات الإيجارية وعمل على تعزيز الثقة بين أطرافها المتمثلة في المؤجرين والمستأجرين والوسطاء العقاريين.
أهم أهداف برنامج إيجار ومساهمته في عملية التعاقد مع المستأجرين وتتمثل أهداف برنامج "إيجار" في تحقيق التوازن في قطاع الإيجار العقاري، وتيسير إجراءاته، ورفع مساهماته في الناتج المحلي، وتقليص حجم النزاعات المتعلقة به، وحفظ الحقوق لكلٍّ من الأطراف المتعاقدة، حيث يتضمن العقد عددًا من البيانات والبنود اللازمة وأهمها:
جدير بالذكر، أن كافة عقود الإيجار المستوفية للشروط عبر برنامج "إيجار" هي بمثابة مستند موثق من حيث الإثبات والتنفيذ بناءً على قرار مجلس الوزراء.
كيفية التعاقد مع المستأجرين
بدايةً، يستطيع المؤجر التعاقد مع المستأجر عبر شبكة إيجار حتى يحصل على العديد من المزايا التي تتمثل في:
ومع ذلك قد تواجه أنماطًا مختلفة من المستأجرين يحتاجون إلى طرق معينة في التعامل خاصةً في حال مواجهة بعض المشاكل المتعلقة بالعقار والتي ينبغي على المؤجر معالجتها قبل أن تتفاقم وتتسبب في نزاع بينه وبين المستأجر، وفيما يلي أهم الخطوات التي ينبغي على المؤجر اتباعها عند التعاقد مع المستأجرين حال ظهور أي مشاكل من هذا النوع، مع مراعاة الاختلاف بين شخصيات المستأجرين:
الاستماع الجيد إلى الشكوى وتحري المهنية والهدوء في عملية التفاهم وحل المشكلات، الأمر الذي يحافظ على هدوء المستأجر، ويساعده على تقبل الحلول المطروحة.
من الجيد أن تكون متاحًا لاستقبال رسائل واتصالات المستأجر بسهولة في أوقات عملك الرسمية.
التعاقد مع المستأجرين يتطلب منك سرعة الاستجابة لشكاواهم وحلها في وقت قياسي.
يتطلب منك الأمر أن تكون محترفًا في عملك وأن لا تجعل مكانًا للعواطف.
أنواع الشكاوى التي يمكنك مواجهتها في حال التعاقد مع المستأجرين يواجه المؤجرون أنواعًا بعينها من الشكاوى التي قد تتكرر من قبَل المؤجرين، على سبيل المثال يمكنك مواجهة الشكاوي من نوع وجود جيران يكثرون الصخب، أو يقتنون حيوانات أليفة، أو نظافة الممتلكات.. الخ. ربما يقع حظك أيضًا في التعاقد مع مستأجرين مزعجين، الأمر الذي يجعلك تخوض تجربةً سيئةً في هذا المجال، وقد يتعرض عقارك لضرر ما يتطلب إصلاحه الكثير من الوقت والجهد.
ومع ذلك فإليك بعض الخطوات التي يمكنك اتباعها للتعامل مع هذا النوع من المستأجرين:
يمكنك أن تجعل عقد الإيجار مفصلًا قدر الإمكان، ومع ذلك فإن برنامج "إيجار" يقدم صيغة موحدة للعقود الإيجارية تهدف إلى حفظ حقوق كل من المؤجر والمستأجر.
الاحتفاظ بنسخة من كافة المستندات ذات الصلة بعقد الإيجار والتي تم توثيقها.
من المهم أن تقوم بتفقد العقار بين كل فترة وأخرى، للتأكد من أن كل شيء على ما يرام، وأن العقار لا يتعرض لأي نوع من أنواع الضرر، وأن المستأجر لا يعمد إلى خرق الاتفاقيات التي نص عليها عقد الإيجار.
بإمكانك -قبل عملية التأجير- إجراء مقابلات ودية سريعة مع المستأجر بشكل دوري، الأمر الذي يساعدك على فهم طبيعة شخصية المستأجر وطريقة تعامله مع العقار، فهذا من شأنه أن يجنبك من البداية الاحتكاك بالمستأجرين غير الجيدين.
من الجيد أن تستعين بوسيط عقاري موثوق، خاصةً إذا لم تكن لديك خبرة كافية بكيفية الاستثمار العقاري والتعاقد مع المستأجرين.
جميع الخطوات السابقة من شأنها أن تساهم بفعالية في تقليل المشاكل الناجمة عن التعاقد من المستأجرين غير الجيدين، والحفاظ على عقارك من الأضرار المحتملة.
تتعدد أنماط المستأجرين، فمنهم المستأجر الجيد الذي يحرص على العمل بكافة الاتفاقات التي تم ذكرها في عقد الإيجار، والمستأجر الذي يماطل أو يؤخر في سداد دفعات الإيجار، والمستأجر الذي يخالف القوانين.
ففي حالة التعاقد مع المستأجرين من النوع الذي يماطل في سداد دفعات الإيجار، يمكنك البحث عن الأسباب الداعية إلى ذلك والتي قد تتمثل في النسيان، أو المرور بظروف مالية متعثرة، وأيًّا كانت الأسباب يتعين عليك أن تتواصل مع المستأجر لفهم أسباب تأخره عن عملية السداد والحصول على موعد مؤكد منه لتسديد الإيجار المتأخر عليه، وهذا الإجراء يتم في حالة كانت هذه هي المرة الأولى بالنسبة إلى المستأجر.
إما إذا كان الأمر متكررًا، فيتطلب ذلك منك توضيح الإجراءات التي ستقوم باتخاذها ضد المستأجر في حال تأخره عن السداد لفترة طويلة.
النوع الآخر من أنواع المستأجرين هم الذين يسددون دفعات الإيجار في موعدها، ومع ذلك قد يعمدون إلى خرق القوانين والاتفاقيات المنصوص عليها في العقد، وربما أدى بهم الأمر إلى إلحاق أضرار بالغة بالعقار.
في هذه الحالة يتعين عليك أيضا تقييم الضرر والتواصل مع المستأجر لإخباره أنك غير راض تمامًا عن هذا السلوك، والبدء بعملية الإنذار ثم اتخاذ الإجراءات القانونية في حالة عدم استجابة المستأجر.
إن تجنب التعاقد مع المستأجرين غير الجيدين، أو القدرة على التعامل الجيد معهم يساعدك بشكل عام على أن يكون الاستثمار العقاري مصدر ربح جيد بالنسبة لك.
ومع ذلك فإنك تجد نظام برنامج "إيجار" الإلكتروني يقدم لك كمؤجر الكثير من المزايا التي تحفظ حقوقك عبر استخدام عقد الإيجار الموحد والذي يعد سندا قانونيا، ومن أهم هذه المزايا:
نصائح لـ التعاقد مع المستأجرين الجيدينفي حال كون عقارك شاغرًا فإنك تبحث بديهيًّا عن التعاقد مع المستأجرين الجيدين الذين يحققون لك النجاح في استثماراتك العقارية، ويحافظون على مكونات عقارك، ويحرصون على العمل ببنود الاتفاق في عقد الإيجار.فيما يلي أهم النصائح لاختيار المستأجر الصحيح:
اختيار المستأجر المستقر ماليًّا والذي يحمل سجلًّا إيجاريًّا مشرفًا ويقوم بتسديد الدفعات الإيجارية في الوقت المحدد.
ضع معاييرك التي ترغب في توفرها في المستأجر -على سبيل المثال- القيم الأخلاقية التي يتمتع بها، عدم اصطحاب الحيوانات الأليفة، السكن مع أسرة..الخ.عند إنشاء إعلانك للبحث عن مستأجر عليك توضيح كافة التفاصيل التي يتمتع بها عقارك والمواصفات التي تطلبها في المستأجر.
احصل على معلوماتٍ كافية عن المستأجر من ملاك العقارات الذين استأجر عندهم سابقًا، فهو أمر هام للغاية يوفر عليك الكثير من الوقت والجهد في التعرف على طبيعة شخصية المستأجر وسلوكه الإيجاري.
تحقق من الخلفية الجنائية للمستأجر.
قم بإجراء مقابلة مع المستأجر المحتمل، وإذا كانت هناك عوائق زمانية أو مكانية تحول دون ذلك، فيمكنك الاعتماد على وسيط عقاري معتمد يقوم بالنيابة عنك بمقابلة المستأجر المحتمل مقابل رسوم معينة.
ينصح الخبراء أيضًا بجمع المعلومات حول المستأجر فيما يتعلق بالسلوك الإيجاري من أكثر من شخص من ملاك العقارات السابقة، حيث يمكن طرح عدد من الأسئلة عليهم من قبيل: هل يقوم المستأجر بتسديد الدفعات الإيجارية في أوقاتها المحددة؟ هل قام بالحفاظ على العقار؟ لماذا ترك المستأجر العقار؟ كيف كان تعامله مع جيرانه؟ كيف كانت طبيعة التواصل معه؟
التعاقد مع المستأجرين والتعامل المثالي مع طلبات الصيانة الخاصة بهممن البديهي إذا كنت تدير عقارًا أو أكثر أن تتلقى العديد من طلبات الصيانة من المستأجرين، وكما ذكرنا سابقًا، فإن التعاقد مع المستأجرين والحفاظ على راحتهم هو أمر ضروري لنجاح استثماراتك العقارية، ولكن كيف يكون التصرف الصحيح حيال تراكم طلبات الصيانة من أكثر من مستأجر في وحداتك العقارية المؤجرة خاصة إذا كنت تمتلك الكثير منها؟
أحد الحلول الفعالة هو استخدام أنظمة إدارة الصيانة عبر شبكة الإنترنت والتي توفر عليك الكثير من الوقت والجهد في متابعة مشاكل المستأجرين والتواصل مع مراكز الصيانة.
تتميز أنظمة إدارة الصيانة عبر الانترنت بسهولة الوصول إلى بياناتك في أي وقت ومن أي مكان، والقضاء على المعاملات الورقية بنسبة كبيرة، وإمكانية إدارة عقاراتك بكفاءة وتعزيز كفاءة أعمال الصيانة عبر جدولتها وسهولة تتبعها إلكترونيًّا.
