في عالم الاستثمار العقاري، تحديد القيمة الحقيقية للعقار يعتبر خطوة أساسية نحو تحقيق استثمارات ناجحة، وفي المملكة العربية السعودية يظهر دور التقييم بشكل بارز في تحديد اتجاهات سوق العقار وفهم القيمة الفعلية للأصول العقارية.

 في هذا المقال سوف نستكشف أسرار التقييم العقاري وأهميته في تحقيق استثمارات ناجحة في السوق العقاري السعودي ، سنجيب في البداية على سؤال هل هناك فرق بين تقييم عقاري وتثمين عقاري، ثم سنلقي نظرة عميقة على المعايير والخطوات التي يتبعها خبراء التقييم لضمان دقة تحديد القيمة الحقيقية للعقارات

ثم نتطرق إلى فهم أهمية التقييم العقاري فيالسوق العقاري السعودي وطرق التقييم العقاري وتحديد القيمة الحقيقية للعقار وكيف يمكن لهذا الفهم العميق أن يسهم في اتخاذ قرارات استثمارية مستنيرة، وأخيرا سنتعرف على دور شركات ادارة العقارات في التقييم العقاري

تابعوا معنا هذه الرحلة إلى عالم أسرار التقييم العقاري وكيف يمكن أن تكون المفتاح لنجاح استثماراتكم في سوق العقار السعودي.

اقرأ أيضاً افضل اماكن الاستثمار العقاري فى السعودية

هل هناك فرق بين تقييم عقاري وتثمين عقاري ؟

ماهو التقييم العقاري

التقييم العقاري هو عملية تحديد القيمة السوقية أوالقيمة الحقيقية للعقار باستخدام طرق محددة وبناء على معايير معينة، والهدف منه هو الحصول على قيمة دقيقة تعكس القيمة الحالية للعقار بناءً على مجموعة من العوامل والمعايير

يتم إجراء عملية التقييم عادةً من قبل محترفين مؤهلين ومختصين في مجال تقييم عقاري.

تثمين العقار

أما نثمين العقار فهي عملية تحديد السعر النهائي الذي سيتم عرض العقار للسوق سواء للبيع أوالتأجير، والهدف منه هو تحديد السعر الذي يجذب المشترين أوالمستأجرين ويتناسب مع السوق العقاري الحالي على عكس التقييم العقاري الذي يهدف إلى تحديد القيمة الحقيقية للعقار

تعرّف على آلية تحديد سعر الوحدة الإيجارية للعقار

خطوات التقييم العقاري

عملية تقييم العقار تتطلب عدة خطوات بين البيانات الكمية والتحليل الفني، لتقديم تقييم شامل ودقيق لقيمة العقار، إليك خطوات تقييم عقاري :

• تحديد الهدف الرئيسي لعملية التقييم العقاري، سواء كان ذلك للبيع، التأمين، الإيجار، الاستثمار، أوغير ذلك، حيث يتأثر نهج التقييم بشكل كبير بالهدف المحدد.
• جمع معلومات شاملة حول العقار، بما في ذلك الموقع، المساحة، التصميم الداخلي والخارجي، حالة الصيانة وجميع المرافق وأي ميزات أخرى قد تؤثر على القيمة.

تعرّف على كيفية اختيار الموقع المناسب للمركز التجاري

• تحليل السوق العقاري بدراسة الاتجاهات الحالية في سوق العقار، والعرض والطلب، والعوامل الاقتصادية والاجتماعية التي قد تؤثر على قيمة العقار.
• اختيار طريقة تحديد القيمة الحقيقية للعقار المناسبة لتقييم عقاري وفقًا للغرض من التقييم، سواء كانت :
  • طريقة المقارنة (بمقارنة العقار بغيره من العقارات المماثلة في المنطقة لتحديد القيمة)
  • طريقة تقييم واستبدال التكلفة (بحساب التكلفة الإجمالية للمواد والعمل البنائي لبناء عقار مماثل جديد، ثم يتم تخصيص إضافات أو خصومات بناءً على العوامل الفردية للعقار المحدد)
  • طريقة منهجية وتحليل الدخل (من خلال تقييم العائد المتوقع من الإيجارات والتكاليف المرتبطة به وتحليله لتحديد القيمة) وهذا في حالة ما إذا كان الهدف هو تقييم عقار يُستأجر، وسيتم توضيح طرقالتقييم العقاري بشكل مفصّل فيما بعد
• استنتاج القيمة النهائية للعقار باستخدام النتائج المستمدة من الطريقة المختارة.
• تقوم شركات إدارة العقارات الأكثر فعالية بإعداد تقرير يحتوي على جميع البيانات والتفاصيل المتعلقة بعملية التقييم العقاري، وتشرح فيه الطريقة التي تم بها حساب القيمة.

اقرأ المزيد حول اتجاهات سوق العقارات في السعودية : رؤى حديثة للمشترين والبائعين في سوق العقارات المتغير

• يُفضل تحديث التقييم بشكل دوري لضمان أن يعكس القيمة الحالية للعقار في ضوء التغييرات في السوق العقاري أو في الحالة العامة للعقار

أهمية التقييم العقاري في السوق العقاري السعودي

فهم القيمة الحقيقية للعقار بدقة يحمل أهمية كبيرة للعديد من الأطراف المعنية، سواء كانوا ملاك العقارات أوالمستثمرين أوحتى المتخذين لقرارات استراتيجية في مجال العقارات، مما يؤدي إلى تعزيز الثقة بينهم و وتحسين أدائهم الاستثماري بشكل عام.

فيما يلي بعض النقاط التي تبرز أهمية التقييم العقاري وتحديد القيمة الحقيقية للعقار في السوق العقاري السعودي: 

• تحديد القيمة العقارية تمكن صاحب العقار من عمل تحليل دقيق للعقار وتقدير قيمته الحالية والمستقبلية، ومقارنته بالأسعار السوقية، وبالتالي اتخاذ قرارات استثمارية مستنيرة بتحديد السعر المناسب وتحقيق أعلى عائد.
• تقييم عقاري بشكل دقيق يساعد المستثمرين في فهم المخاطر الاستثمارية المحتملة (سواء كانت متعلقة بالتقلبات السوقية أو التحسينات المستقبلية) واتخاذ إجراءات لتفاديها، مما يقلل من فرص حدوث خسائر
• تجعل صاحب العقار سواء كان المالك ينوي بيع العقار أو شراؤه، يتفاوض بشكل أفضل بناءً على سعر ممتاز غير مبالغ فيه متوافق مع سعر السوق، وفي نفس الوقت يزيد من فرص الحصول على عوائد استثمارية جيدة، بل ويساعد في خلق توازن في سوق العقار ويسهم في تحقيق عدالة في التعاملات العقارية.

اقرأ أيضاً النصائح الذهبية للتفاوض العقاري: احصل على أفضل الصفقات العقارية بذكاء

• يعتبر تحديد القيمة الحقيقية للعقار أساسًا لتوجيه الاستراتيجيات العقارية، فهو يتيح للشركات والمستثمرين الذين لديهم محافظ عقارية من استخدام هذه المعلومات لاتخاذ قرارات بشأن الاستثمار، ومن جهة أخرى يتيح للمسوقين من تحديد استراتيجيات التسويق الفعّالة للعقار وتحديد الجمهور المستهدف بشكل أفضل
• تحديد القيمة الحقيقية للعقار يلعب دورًا في ضمان العدالة الضريبية، حيث يتم فرض الضرائب على العقارات بناءً على قيمها، لذا فالتقييم العقاري الدقيق يضمن توفير نظام ضريبي عادل ومتوازن.
• يعتبر أمرًا هامًا لجذب المستثمرين وضمان استمرار تطور السوق، فعندما يتم تحديد القيمة الحقيقية للعقار بشكل دقيق وموضوعي، يزيد ذلك من الثقة في السوق العقاري
• تحديد القيمة العقارية ضروريًا للحصول على تمويل من البنوك، فالقيمة المحددة بدقة توفر ثقة للجهات الممولة بأن الاستثمار له قاعدة قوية ومستدامة.
• مفيد جداً في تقييم العائد الاقتصادي من العقار وتحديد ما إذا كانت العائدات المتوقعة من الاستثمارالعقاري تعتبر مربحة أم لا، بل يمنح فهمًا أعمق للمستثمر حول التحسينات التي يمكن تنفيذها لزيادة القيمة العقارية وبالتالي زيادة العائدات التي تتناسب مع الأهداف الاستثمارية.

معايير التقييم العقاري

تحديد القيمة الحقيقية للعقارات يشمل تحليل شامل لمعايير متعددة وفقًا لسوق العقار والسياق الاقتصادي والبيئي، إليك أهم معايير التقييم العقاري

موقع العقار

والذي يُعد عاملًا حاسمًا في تحديد قيمته، حيث يتأثر العقار بقربه من وسائل النقل، المدارس، المراكز التجارية، والمناطق الحضرية تزيد من قيمة العقار، بينما قرب العقار من المصانع والورش التي ينتج عنهم تلوث بيئي يعمل على تقليل قيمة العقار، لذا  فالموقع المميز يؤثر بشدة في عملية تقييم عقاري.

قد يهمك أيضاً كيفية اختيار المواقع العقارية السكنية أوالتجارية لغرض استثمارها

مساحة العقار

يؤثر على قيمته الحقيقية، حيث تعتبر العقارات ذات المساحات الكبيرة أكثر قيمة، خاصة إذا كانت قابلة للاستفادة الكاملة من هذه المساحة، ويتم تحديد القيمة الحقيقية للعقار بناءً على سعر الوحدة للمساحة. 

الحالة العامة للعقار

مثل جودة البناء، حالة الصيانة، ووجود أي مشاكل هيكلية أو تقنية، العقارات في حالة جيدة غالبًا ما تكون أكثر جاذبية للمشترين وبالتالي تحقق قيمة أعلى، بينما العقارات التي تحتاج إلى صيانة كبيرة تكون أقل قيمة من العقارات التي تكون في حالة جيدة.

تعرّف على اهمية الصيانة الدورية للعقار المستأجر

تصميم العقار

فالعقارات ذات التصميم العصري أو الفريد أو ذات تجهيزات إضافية للأمان وكفاءة الطاقة (البناء المستدام) تكون أكثر جاذبية، وهذا الأمر مرتبط بتفضيلات السوق العقاري واحتياجات المجتمع وأسلوب الحياة المتبع. 

العائد المالي المتوقع

كالإيجارات المتوقعة من العقارات التجارية أوالسكنية المؤجرة وتحليل المصروفات والعوائد المحتملة   

التغيرات الاقتصادية

وتقلبات السوق العقاري السعودي المحيطة بالعقار تؤثر سلبًا أو إيجابًا على التقييم العقاري، ففي فترات الطلب العالي ترتفع القيمة، بينما في فترات الركود الاقتصادي تنخفض. 

العوامل البيئية والقانونية

العوامل البيئية مثل المناظر الطبيعية وإطلالة العقار على المياة والحدائق القريبة تلعب دوراً أيضاً في تحديد قيمة العقار، كما يجب أن يتم أي تقييم عقاري بمراعاة التشريعات القانونية واللوائح المحلية للتخطيط والبناء. 

العرض والطلب في السوق العقاري  

يؤثران في عملية تقييم العقار، فزيادة الطلب مقارنة بالعرض ترفع قيم العقار والعكس صحيح.

اقرأ أيضاً الدليل الارشادي للاستثمار العقارى وتحقيق الاستقلال المالي في العقارات المدرة للدخل

طرق التقييم العقاري وتحديد القيمة الحقيقية للعقار

طريقة المقارنة بين العقارات

طريقة المقارنة هي إحدى الأساليب المهمة المستخدمة في تحديد القيمة الحقيقية للعقارات، حيث تستند هذه الطريقة إلى مقارنة العقار المستهدف مع عقارات أخرى مماثلة في سوق العقار متشابهة في العديد من الجوانب مثل المساحة، عدد الغرف، التصميم الداخلي والخارجي، ومدى قربها من المرافق والمواصلات، ومتواجدة في نفس الحي أوالمنطقة الجغرافية للعقار المستهدف لضمان تشابه الظروف البيئية والسوقية

تعتمد نجاح هذه الطريقة على اختيار العقارات المقارنة بعناية ودقة تحليل المعلومات والبيانات والمعايير المعتمدة للتقييم العقاري لذلك يجب أن يكون هناك تشابه كبير في العديد من الجوانب بين العقار المطلوب لتحديد قيمته الحقيقية المستهدف والعقارات المقارنة

يجب أن يتم تقدير التعديلات على القيمة الأساسية للعقارات المقارنة، ولزيادة القيمة الحقيقية للعقار من الأفضل تحديد صفة مميزة للعقار المستهدف ويؤثر على قيمته.

يجب مراعاة الاتجاهات الحالية في السوق العقاري وأحدث المبيعات أوالعقارات التي تم تأجيرها في المنطقة والعوامل الإضافية التي قد تؤثر على القيمة، مثل التطورات المستقبلية في المنطقة أو تحسينات البنية التحتية.

تعرّف على أهم الطرق المتعارف عليها في تقييم العقارات

طريقة المقارنة بين العقارات مناسبة للعقارات التي تتشابه في بعض الجوانب مع عقارات أخرى مثل : 

• العقارات السكنية سواء كانت منازل أو شقق أو فلل .
• العقارات التجارية مثل المحلات التجارية والمكاتب، مع الأخذ في الاعتبار مكان تواجد هذا العقار هل في منظقة حيوية أم لا لأن ذلك يؤثر بشدة على القيمة الحقيقية للعقار.
• الأراضي المخصصة للبناء أو الأراضي الزراعية والمزارع
• المنشآت الصناعية الصغيرة والورش
• المرافق الترفيهية أو الملاعب الرياضية

طريقة تقييم واستبدال التكلفة

هي طريقة لتحديد القيمة الحقيقية للعقار تعتمد على حساب التكلفة الإجمالية لإنشاء عقار مماثل جديد، ، ثم يتم خصم القيمة المستهلكة لضبط هذه التكلفة إلى العقار المستهدف والحصول على القيمة الصافية للعقار، تشمل هذا التكلفة الإنشاءية والتكلفة الهندسية والتكلفة الفنية.

يتم تقدير تكلفة إعادة بناء العقار الإجمالية باستخدام تقديرات تكلفة البناء للوحدة السكنية أو المتر المربع، كما يتم تحديد العوامل التي قد تستدعي تعديل القيمة، مثل العمر المتوقع للعقار، حالة الصيانة، التصميم الداخلي والخارجي، وأي عوامل أخرى.

هذه الطريقة مناسبة لتقييم العقار الذي لديه قيمة كبيرة تتأثر بالتحسينات والتطويرات الحديثة والتي قد تكون صعبة التقييم باستخدام الطرق الأخرى، خاصةً العقارات الجديدة حيث يمكن حساب التكلفة بدقة مثل : 

• العقارات السكنية كالمنازل ذات التصميم الفاخر والمرافق المتقدمة
• المباني التجارية مثل الفنادق الفاخرة أو المراكز التجارية الراقية
• المنشآت الصناعية التي تتميز بتكنولوجيا متقدمة وبنية تحتية فريدة
• المباني التعليمية أو الطبية التي تتمتع بمرافق متقدمة وتجهيزات حديثة
• العقارات الاستثمارية مثل المشروعات العقارية الجديدة التي تشمل مجموعة كبيرة من الوحدات السكنية أو التجارية

اقرأ المزيد حول أفضل الطرق لجذب المستأجرين الجيدين إلى المراكز التجارية

عيوب هذه الطريقة أنها لا تأخذ بعين الاعتبار التغيرات في السوق العقاري فلا تعكس بشكل كامل التقلبات الاقتصادية التي قد تؤثر على القيمة، بالإضافة إلى أنه في بعض الأحيان يكون صعبًا تقدير التكلفة الفعلية للعقارات المستعملة بدقة، خاصة إذا كانت تحتاج إلى تحديثات أو صيانة.

يُعد تقرير يحتوي على جميع البيانات والتحليلات، ويشرح الأساليب المستخدمة والنتائج التي تم الوصول إليها، ولكن يجب أن يكون لديك معلومات مفصلة لكل عنصر يتم تضمينه في التكلفة الإجمالية حول التحسينات والميزات الفريدة التي تضاف إلى العقار

طريقة منهجية وتحليل الدخل

تُستخدم طريقة تحليل الدخل لتحديد قيمة العقارات الإستثمارية، حيث يتم تقدير قيمة العقار استنادًا إلى العائد المتوقع منه، ويشمل ذلك حساب الإيجارات المتوقعة والمصروفات المرتبطة بالعقار، ولكن يتطلب النجاح في هذا النهج فهمًا دقيقًا للسوق العقاري السعودي والقدرة على تقييم العائدات والمصروفات بشكل دقيق.

يتطلب تحليل الدخل جمع معلومات شاملة حول العقار والإيجارات، ومساحة العقار، الإيجارات الحالية، والمصروفات المرتبطة بالعقار، ويتم تقدير الإيجارات المتوقعة للعقار في المتوسط بالاستناد إلى سوق العقار باستخدام البيانات التاريخية والأسعار المتداولة لتقدير متوسط الإيجارات.

يتم خصم المصروفات المرتبطة بالعقار من الإيجارات لتقدير الدخل الصافي المتوقع أن يتلقاه المالك، وتشمل هذه المصروفات تكاليف صيانة العقارات، الرسوم الإدارية، ضرائب العقار، وأي تكاليف إضافية أخرى، و لضمان أن القيمة المستندة إلى الدخل تعكس الوضع الفعلي للسوق العقاري لابد من مراعاة الظروف السوقية والتحليل المقارن مع عقارات مماثلة في المنطقة

وتستند هذه الطريقة إلى حساب ومعدل العائد على الاستثمار (Capitalization Rate - Cap Rate)، و (Net Operating Income - NOI) صافي العائد السنوي، وذلك عن طريق جمع الدخل الصافي وخصم المصروفات، حيث يُعتبر NOI مؤشرًا هامًا في تحليل العقارات الاستثمارية.

قد يهمك أيضاً مهارات تأجير الوحدات العقارية وتحديد الفئة المستهدفة للمستأجرين

يُفضل استخدام طريقة استبدال الدخل لتقييم عقاري يتمتع بتأجيرات طويلة الأجل وتولد دخلًا مستمرًا، حيث يتم استئجارها وتحقيق دخل منها بشكل دوري فيكون تقدير القيمة الحقيقية للعقار بناءً على الإيجارات المتوقعة. مثل : العقارات الاستثمارية 

• العقارات التجارية مثل المكاتب والمراكز التجارية تعتبر مناسبة لاستخدام طريقة استبدال الدخل. يمكن تقدير قيمة هذه العقارات باستناد إلى الإيجارات المتوقعة وعائد الاستثمار المرتقب.
• العقارات السكنية الاستثمارية كالشقق السكنية التي تُستأجر لتحقيق دخل مستمر
• المنشآت الصناعية والمستودعات التي تولد دخلاً عند استأجارها للشركات
• الفنادق والمنتجعات والعقارات ذات الطابع السياحي حيث يعتمد الدخل المتوقع من حجوزات الغرف والخدمات الفندقية.
• المجمعات السكنية التي تتكون من وحدات متعددة قابلة للتأجير

اقرأ المزيد عن مهارات شراء العقارات الاستثمارية لغرض تأجيرها

دور شركات ادارة العقارات في التقييم العقاري

شركات إدارة العقارات تقوم بتقديم النصائح والخدمات التي تساهم في تحسين قيمة العقار وتلعب دورًا حيويًا في التقييم العقاري وتحديد القيمة الحقيقية للعقارات من خبراتها في تفسير البيانات من خلال : 

• تقارير للعميل تعكس صورة واضحة عن القيمة العقارية وتسهم في عمليات تقييم عقاري، تضم هذه التقارير جميع البيانات المتعلقة بأداء العقار والعوائد المالية منه بشكل دوري
• تقييم الإيرادات المستمرة من تحصيل إيجار العقار حيث يُستخدم هذا التقييم في تحليل العائد الاقتصادي وتحديد القيمة العادلة للعقار.
• تقديم تحليلات السوق العقاري بشكل أفضل، مما يتيح للمالكين فهم توجهات سوق العقار والعوامل التي تؤثر على قيمة العقارات في المنطقة.
• تقديم نصائح حول التحسينات التي يمكن تنفيذها لزيادة القيمة العقارية مثل إجراءات صيانة، ترقية المرافق، أو تحسينات في التصميمات.
• متابعة التطورات في السوق العقاري والتغييرات في الطلب والعرض مما يساعد في تقديم توقعات دقيقة حول التغييرات المستقبلية في القيمة العقارية.
• التعامل مع عقود الإيجار والتفاوض حول الشروط المالية، حيث تساعد شركات إدارة العقارات في تحديد القيمة العادلة للإيجارات بناءً على السوق والمميزات التي يقدمها العقار.

اقرأ المزيد حول فوائد التعاقد مع شركات ادارة العقارات أو إدارة الأملاك

في ختام هذا الرحلة المثيرة في عالم "أسرار التقييم العقاري وأهميته في تحقيق استثمارات ناجحة في السوق العقاري السعودي"، يظهر بوضوح أن فهم قيمة العقارات هو المفتاح الحقيقي لنجاح الاستثمار العقاري، فالسوق العقاري السعودي يتطور بسرعة، والتقييم العقاري يمكن المستثمرين تجنب المخاطر غير المتوقعة واتخاذ قرارات مستنيرة، ويساهم في توجيه استثماراتهم نحو المشاريع الرابحة وتحديد العوامل الرئيسية التي تؤثر في القيمة العقارية لتحقيق استثمارات ناجحة ومستدامة في سوق العقار السعودي.

قد يهمك أيضاً أفضل طرق الاستثمار العقاري الناجح